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混凝土企业如何在以房抵货款的过程中实现自我保护

来源:湖南旷真律师事务所 作者: 发布时间:2019/4/30 9:42:51 浏览次数:170

现实交易中,常会遇到建筑公司与混凝土公司约定以在建工程房屋冲抵部分货款的情形。这对于混凝土公司来说,因为房屋在办理产权证和变现方面,存在诸多不确定和不便利的因素,导致在诉讼司法实践中纠纷较多,争议很大。

2017年4月,甲公司(建筑公司)与乙公司(混凝土公司)签订预拌混凝土买卖合同,约定“供货如超过25000方,超过部分在供货结束后三日内付现金,供货如低于25000方,则在该工程主体封顶前付400万元,余款以房抵冲砼款,并由乙公司自行选取该工程任何单元的商品房销售。”后乙公司供货未超过25000方,甲公司仅愿意支付400万元现金,剩余货款要求乙公司抵房。乙公司要求甲公司支付全部现金货款,未果。后起诉至法院。在案件中合同约定余款以房抵冲货款是否有效?乙公司最后是拿回现金还是收到房屋?

对于此案由湖南旷真律师事务所的专业律师从以房抵债的概念及性质、法院对此类案件的裁判观点、案例等方面进行分析,最后向我们混凝土凝土企业告知以房抵债存在的法律风险及防范措施。

一、以房抵债的概念及性质:

以房抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房产折价归债权人所有,用以清偿债务的行为。依合同法的有关规定,以房抵债协议或行为只要是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害国家利益、社会公共利益,即为合法有效,受到法律保护。“以房抵债”实质上属于以物抵债,又称代物清偿。以房抵债属于实践性法律行为,房屋未交付,原债务不消灭。以房抵债的房不限于债务人,可以是第三人。

二、法院对此类案件的裁判观点:

1、当事人在债务清偿期届满前约定以房抵货款,系以物抵债协议。以物抵债作为清偿债务的方法之一,其生效以当事人实际履行为条件,当事人一方必须履行实际交付代偿标的物的行为,才能产生消灭原有债务的法律效果。

2、双方当事人并未实际履行以房抵部分货款的约定,故未产生消灭原债务的法律效果,原金钱给付债务仍然有效,即混凝土公司有权要求建筑公司继续履行支付已售混凝土的货款义务。

三、乙公司能否拿回现金货款?

本文开篇乙公司将甲公司诉至法院后,一审法院认为:本案合同付款约定具有一定的债的担保性质,其实质是一种以物抵债的约定。由于双方未实际履行合同中以房抵债的约定而产生纠纷,现乙公司不愿按合同约定以房抵冲部分货款,故甲公司应向乙公司支付货款6830670元。二审法院认为:本案二审争议焦点为案涉合同约定余款以房抵冲货款是否有效,甲公司能否以房屋抵冲货款?双方在合同中约定的以房抵部分货款,系双方当事人对付款方式的约定,该约定属于双方当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议,具有担保债权实现的目的。这种在债务未届清偿期前约定的以物抵债,应当认定无效。因双方当事人对案涉债权债务数额没有异议,现双方关于以房抵冲混凝土货款的约定无效,故甲公司应按照实际欠款数额直接向乙公司支付混凝土货款。最高法院再审审查认为:双方当事人并未实际履行以房抵部分货款的约定,故未产生消灭原债务的法律效果,原金钱给付债务仍然有效,即混凝土公司有权要求建筑公司继续履行支付已售混凝土的货款义务。

四、以房抵债存在的法律风险及防范措施:

1、双方对抵债房产约定不明确存在的风险。

双方应签订以房抵债协议,将房屋基本信息,比如房屋的面积、地理位置、价格、房屋交付的期限、办理过户登记的期限等进行详细约定,将抵货款的具体数额应明确,明确变更登记产生的契税费用应由谁承担,并且应约定违约责任或赔偿损失的计算方法等,加大债务人违约的成本,督促其履行义务。

2、对房产没有产权或产权不明确存在的风险。

抵顶的房产应当选择开发商五证齐全的房产,若抵顶的是商品房应当另行签订《商品房买卖合同》并及时的办理备案登记,具备办理正式登记的条件应及时的办理过户登记手续。没有产权的或者产权权属不明确的,存在争议的,如小产权房,应当尽量避免接受。

3、因房产的使用状态存在的风险。

债权人在选择以房抵债之前应当对该房屋进行了解,债务人是否对该房进行出租,若进行出租,双方应当将租金由谁来收取等问题在以房抵债协议中进行详细的约定。

4、双方对抵债房产的价格存在争议。

虽然房屋的价格在协议中作了约定,但是为了避免在以不合理价格接受房产将面临被对方的债权人行使撤销权的风险,双方最好通过有资质的评估机构对该房产进行合理的评估定价。

5、因房产的土地使用权方面存在的风险。

债权人在选择以房抵债之前应当对该房屋的土地使用权的性质进行了解,防止因土地使用权是划拨的形式将面临有权部门不予批准的风险及缴纳高额出让金的不利后果。

湖南旷真律师事务所提醒您:在对方支付货款不能提出以房抵债的情况下,混凝土企业应当严格审查该房产的产权情况,使用情况及是否由抵押是否被查封,在确定没有风险的前提下,与对方签订详细的以房抵债的协议,将以房抵债履行过程中可能产生的风险点全部约定在协议中,并约定违约责任,及时的办理产权的过户登记手续,才能实现以房抵债的目的。



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